Mietzinsmodell
Die Gewo berechnet Ihr Wohnungsmieten nach dem Grundsatz der genossenschaftlichen Kostenmiete gemäss dem Reglement Mietzinsgestaltung. Für Gewerbeobjekte und Nebenräume wird die Marktmiete angewendet.
Kostenmiete bedeutet, dass die Mietzinse die Kosten der Genossenschaft, wie z.B. Kapitalkosten, Baurechtzinse, Liegenschafts- und Verwaltungskosten decken müssen.
Die monatlich zu zahlende Miete der Bewohner:innen setzt sich dabei aus verschiedenen Faktoren zusammen:
Wohnungsmiete
Die Miete für die Wohnungen berechnet sich nach folgender Formel. Die Berechnung ist angelehnt ans etablierte «Stadtzürcher»-Mietzinsmodell bzw. an die Methode gemäss der Wohnbauförderungsverordnung des Kantons Zürich:
Anlagekosten x Referenzzinssatz = Deckung der jährlichen «Kapitalkosten»
Baurechtszins pro Jahr
Gebäudeversicherungswert x Betriebsquote = Deckung der jährlichen Betriebskosten (Liegenschafts- und Verwaltungskosten)
= Maximal zulässiger Mietzins pro Jahr für Liegenschaft.
Die Bewohner:innen profitieren von diesem Kostenmietmodell insofern, als die Anlagekosten und der Gebäudeversicherungswert als Kalkulationsgrundlage dienen. In der Buchhaltung der Gewo verändern sich die Anlagekosten nur, wenn grosse, wertvermehrende Investitionen getätigt wurden und selbst in diesem Fall erfolgt ein Teil der Finanzierung über den Erneuerungsfonds der Liegenschaften, welcher über die Betriebsquote geäufnet wird. Die Anlagewerte in der Buchhaltung sind also sehr tief und meist weit unter dem Marktwert. Weiter wurden die Baurechtsverträge mehrheitlich mit Gemeinden oder dem Kanton Zürich abgeschlossen. Zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus sind in diesen Verträgen indirekt Subventionen enthalten, z.B. in Form eines reduzierten Landwerts.
Innerhalb der Liegenschaft werden Mietzinse nach dem sogenannten «Punktemodell» gemäss der Wohnbauförderungsverordnung des Kantons Zürich auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Einzelne Vor- und Nachteile der Objekte innerhalb einer Siedlung werden mit Zu- oder Abschlägen ausgeglichen.
Angepasst werden die Mietzinse nur, wenn sich ein Faktor aus der oben genannten Formel ändert. Insbesondere erfolgt auch bei Mieterwechsel keine Anpassung an den «Markt».
Nebenkosten
Nebenkosten, die mit dem direkten Gebrauch eines Mietobjektes zusammenhängen (OR Art. 257b) werden gemäss. dem Verursacherprinzip abgerechnet und den Mietenden weiterbelastet. Dazu gehören Kosten für Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Allgemeinstrom, Gartenunterhalt, Lift, etc.
Bei subventionierten Siedlungen (siehe unten) dürfen nur einen Teil der Nebenkosten (Nebenkosten 1 gem. Reglement Mietzinsgestaltung Art. 13, Abs. 1, lit. a) weiterverrechnet werden. Dies hat zur Folge, dass bei Auslauf des Subventionsvertrages die weiteren «Nebenkostenpositionen 2» zusammen mit der allfälligen Nettomietzinsanpassung eingeführt werden.
Genossenschaftsbeiträge
Nebst der eigentlichen Bruttomiete bezahlen die Bewohner:innen der Gewo auch Beiträge an die Genossenschaft. Hauptsächlich sind dies Beiträge in den Solidaritätsfonds sowie Beiträge an die Hausgemeinschaften. Weiter sind bei Mietantritt auch Anteilscheine im Umfang von ca. 4 % des Anlagewertes der Wohnung zu investieren.
Subventionen
Einige unsere Siedlungen sind über verschiedene Instrumente subventioniert. Die Thematik ist relativ komplex. Falls Sie in einer solchen Siedlung wohnen und Fragen dazu haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Die Subventionen haben den Vorteil, dass die Mietzinse behördlich kontrolliert werden. Bei Uneinigkeit über einen Anfangsmietzins oder eine Mietzinsanpassung ist deshalb nicht die Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichts zuständig, sondern eine Behörde des Kantons Zürich oder des Bundes.
Hier eine kurze Erläuterung der beiden wichtigsten «Förderinstrumente»:
Subventionen des Kantons Zürich
Der Kanton Zürich subventioniert mit zinslosen Darlehen. Im Gegenzug sind im Gesetz über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung sowie in der Wohnbauförderungsverordnung sehr genau Definitionen vorhanden, wie hoch die Investitionskosten sein dürfen und welche Grösse die Wohnungen aufweisen müssen. Der Kanton setzt dann auch die Mietzinse der von ihm subventionierten Objekte fest.
Bei der Vermietung der Wohnung dürfen nur Mieter berücksichtigt werden, deren Einkommen und Vermögen einen gewissen Höchstwert nicht überschreiten. Weiter ist auch vorgeschrieben, mit wievielen Personen die Wohnung minimal belegt sein muss. Erfüllen Bewohner:innen im laufenden Mietverhältnisse eine oder mehrere dieser Anforderungen nicht mehr, liegt eine sogenannte «Zweckentfremdung» vor. In diesem Falls muss die Gewo den Darlehensanteil für die Wohnung verzinsen, darf diesen «Strafzins» aber den Mietenden weiterverrechnen. Wird der «Zweck» nicht innerhalb von zwei Jahren wiederhergestellt, ist die Gewo verpflichtet, den Mietenden zu kündigen.
Die Darlehen an den Kanton Zürich sind innerhalb von ca. 20 Jahren zurückzuzahlen. Nach Ablauf des Vertrages kalkuliert die Gewo die Mietzinse neu nach dem Reglement Mietzinsgestaltung, weshalb es in dieser Phase zu Mietzinsanpassungen kommen kann.
Zusatzverbilligungen des Bundes
Der Bund fördert kostengünstige Mieten über sogenannte «Zusatzverbilligungen». Dabei werden die (Kosten-)mieten von Wohnungen, in welcher Personen leben, die gewisse Kriterien betr. Einkommen, Vermögen, Wohnungsbelegung, etc., erfüllen, zusätzlich verbilligt. Der Betrag wird der Gewo gutgeschrieben und den Bewohner:innen direkt in den Mietzinsrechnungen in Abzug gebracht. Nach Ablauf der Subvention (meist gekoppelt mit Subventionsvertrag Kanton Zürich) fällt die Verbilligung Ersatzlos dahin. Ebenfalls wird die Verbilligung nicht mehr gewährt, wenn die Mietenden die Kriterien des Bundes nicht mehr erfüllen. Diese Art der Subvention kann nach neuer Gesetzgebung nicht mehr in Anspruch genommen werden, es gelten also nur noch die laufenden Verträge.